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　　在老北京人的记忆坐标上，北三环与中轴线的交汇处，曾屹立着一座开业于上世纪九十年代初的百货商场地标——安贞华联商厦600632）。它历经风雨三十载，收纳半城烟火，封存一代记忆。如今，一场精准的“建筑外科手术”，让这座满载城市发展记忆的老建筑，于原址之上，重启一段资产估值新叙事。

　　2025年底，远洋集团旗下城市更新项目远洋安贞广场（即安贞华联商厦）正式揭牌。该项目现已融合企业总部办公和复合商业功能，变身主打绿色健康的“绿氧”综合体。据远洋集团方面透露，在定向接洽超50家企业后，最终于2023年底与广成健康集团达成十年整租协议，为公司带来稳定现金流。这一结果，也让该项目成为观察房企如何参与城市更新的重要样本。

　　选择深入城市更新赛道，远洋集团有着更为深远的思考。但想在这一领域走得稳走得远，前提是跑通“投资—改造—运营—退出”的不动产运营模式，激活城市核心区存量资产可持续价值。眼下，远洋集团正在试图打开这一新业务空间，重塑资产估值逻辑。

　　城市更新，关乎城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手，产业链上下游均大有可为。但当前摆在参与企业面前的现实问题是，城市更新究竟能否形成一套可持续的资产逻辑？

　　从安贞项目的实践来看，远洋集团给出的答案不在于“改什么”，而在于“怎么做”，更在于“如何运营”？城市更新是一个多维度、跨领域的长链条系统工程，如何解决资金来源？怎样盘活存量资源？建立什么样的可持续运营模式？答好这三道题，将推动房企在城市更新赛道走深走实。

　　从《证券日报》记者走进远洋安贞广场现场调研的情况来看，安贞华联商厦的变形记，从产业定位、空间改造到运营模式，为城市更新实践交出了一份独具特色的“安贞答卷”。

　　面对上世纪90年代老百货商场“封闭、采光差、动线乱”的通病，远洋集团在安贞项目中选择了难度更高、投入成本更大的路径——在满足结构安全的前提下，对建筑核心区域进行“动刀式”改造。比如，拔除原建筑核心区域的8根关键结构柱，在2层-4层中庭间增设两座连桥，重构采光网络。

　　这一选择并不轻松，其背后的逻辑是为该项目长期运营、提升回报率先行铺路。在项目改造期间，远洋集团就结合周边医疗、大健康等产业，锁定满足企业总部型办公需求，在运营端率先实现确定性，为提升资产价值提供了现实支撑。用远洋集团副总裁兼商业公司、不动产公司董事长马天一的话来说，在当前的行业周期下，城市更新不能只用短期的经济回报去衡量。在算“经济账”与做“好产品”之间，远洋集团选择了投入高成本改造，以此确保存量资产的长期价值。

　　更为重要的是，在远洋安贞广场项目运作模式上，远洋集团走出了不一样的路径。据远洋集团管理层透露，该项目并未依赖自有资金投入，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，结合项目层面的并购贷与改造贷，形成了多元化资金组合。

　　从实操层面来看，该项目由远洋资本管理的城市更新基金主导投资，解决“钱”的问题；远洋致信主导工程改造，解决“技”的问题；远洋不动产主导租赁运营，解决“管”的问题。这种“基金+改造+运营”的内生闭环，化解了传统城市更新的资金痛点和协同问题。

　　“这类项目高度依赖集团层面的统筹与协同，需要管理层‘躬身入局’，用好工具箱里不同的工具。”远洋集团管理层表示，“如果你手里只有一把锤子，你看满世界都是钉子。但远洋（集团）做城市更新，内部没有固定合作模式，针对不同的项目疑难杂症，我们有不同的解法。”

　　在业内看来，远洋安贞广场的实践，既为远洋集团在京沪两地做大城市更新生意构建新模式“打样”，也为市场提供了新的想象空间。眼下，随着公募REITs等制度的推进，具备清晰产权结构、稳定现金流和规范运营能力的城市更新项目，正被视为潜在的优质底层资产类型之一。远洋集团若能尽快跑通该模式，将为其在房地产下半场增厚估值布下“先手棋”，乃至擘画新业绩增长曲线。

　　确立“双线年至今，从中央到地方，“高质量开展城市更新”已成政策高频词。切入城市更新赛道，无疑是房企寻找未来业绩增长点的关键路径。

　　在城市住宅自主更新领域，远洋正尝试从单纯的开发商向服务商转型。2025年，远洋集团与新疆克拉玛依市人民政府等签署城市更新合作协议，围绕老旧小区及公共设施改造，为克拉玛依提供系统化、专业化支持，涵盖政策文件编制、城市体检评估、项目筛选设计改造及运营管理全周期，共同探索“政府引导、市场运作、公众参与”的城市更新可持续发展新模式。